Верховный суд ограничил массовые отмены сделок с жильём и подчеркнул защиту добросовестных покупателей
Решение и задача обзора практики
Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, выработанных по делам 2022–2025 годов; цель обзора — унифицировать подход судов при спорах о праве собственности на жильё.
Главные положения обзора
- Заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, не является безусловным основанием для отмены сделки.
- Судам рекомендуется учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение, повлиявшее на решение продавца.
- Обе стороны сделки должны иметь равную судебную защиту; при признании договора недействительным применяется двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает полученное по сделке.
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК.
Почему пересмотрили практику
Инициатором пересмотра послужило резонансное дело, в котором продавец заявила, что стала жертвой телефонных мошенников после продажи квартиры. Это вызвало волну споров на рынке недвижимости и привело к необходимости уточнить принципы защиты прав добросовестных приобретателей.
В одной из таких историй летней сделки 2024 года пятикомнатную квартиру в Хамовниках продали за 112 млн рублей; продавец утверждал, что подвергся воздействию мошенников и перевёл деньги злоумышленникам. Покупатель обжаловал признание сделки недействительной в судах нижестоящих инстанций.
Ряд судов первой, апелляционной и кассационной инстанций ранее признавали такие сделки недействительными и возвращали жильё первоначальному владельцу, оставляя покупателя без средств и имущества. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций по одному из таких дел и оставил право собственности за приобретательницей, указав на необходимость защиты добросовестного покупателя.
